١-كم كردن اقساط ماهيانه از طريق افزايش مدت زمان بازپرداخت ٢- خارج كردن پول از ملک براى سرمايه گذارى و يا تسويه بدهى ها ٣- كم كردن نرخ بهره وام
مدت زمانى هست که وام گیرنده باید کل مبلغ وام را بازپرداخت کند. هر چقدر اين مدت زمان طولان تر باشد، ريسك وام دهنده بيشتر بوده و به همان نسبت نرخ بهره بالاترى طلب می كند. در صورتی که خریداران کمتر از ۲۰٪ پیش پرداخت داشته باشند، حداکثر دوره باز پرداخت وام ۲۵ سال است. برای متقاضيان با پیش پرداخت های ٢٠٪ به بالا این زمان تا ۳۰ سال است.
اگر وام مسکن باز باشد(open mortgage)٫ هر وقت كه بخواهيد می توانید همه يا بخشى از مبلغ وام را بدون جريمه تسويه كنيد. اگر وام مسکن بسته باشد(closed mortgage)، برای خروج از وام زودتر از پایان مدت قرارداد مجبور به پرداخت جريمه خروج خواهید بود كه معمولا مبلغ قابل توجه اى هست. در مقابل، نرخ بهره وام باز بالاتر از نرخ بهره وام بسته هست.
یک دوره بازپرداخت برای مثال ۳۰ ساله، شامل قراردادهایی کوتاه مدت تر با شرایط و نرخ بهره توافق شده هست. مثلا ۶ تا دورهی ۵ ساله. شرایط و بهره هر یک از این قراردادها فقط بر آن دوره ی بخصوص حاکم هست و در پایان هر دوره شرایط و نرخ بهره جدید باید مذاکره و به توافق برسد. در پایان دوره قرارداد هیچ یک از طرفین ملزم به تمدید قرارداد نیستند. وام گیرنده میتواند وام خود را به بانک دیگری با شرایط مناسب تری ببرده و یا وام دهنده می تواند به هر دلیلی پول خود را طلب کند.
۱- صاحبان مشاغلی که ۲ سال درآمد خالص کافی برای وام بانکی را ندارند، میتوانند با ۶ ماه در آمد ناخالص بیزینس خود وام بگیرند.
۱- بیمه عمر و از کار افتادگی وام مسکن Mortgage Life and Disability Insurance ۲- بیمه وام مسکن Mortgage Default Insurance ۳- بیمه خانه
این بیمه اصل پول وام دهنده را گارانتی کرده تا وام دهنده در صورت پایین آمدن ارزش ملک و یا قصور وام گیرنده در پرداخت اقساط ضرر نکند. اگر مقدار پیش پرداخت کمتر از ۲۰٪ ارزش ملک باشد، خرید این بیمه توسط وام گیرنده به نفع وام دهنده اجباری بوده. هزینه این بیمه بسته به نسبت پیش پرداخت به ارزش ملک بین ۲.۸% تا ۴٪ است.
بیمه ای است که خانه یا ساختمان شما را در مقابل خطرات احتمالی مانند آتش سوزی محافظت می کند .چون خانه پشتوانه وام مسکن هست، وام دهنده میخواد که ساختمان حتما بیمه باشد.
۱- پرداخت به موقع اقساط ۲- استفاده نکردن بیش از ۳۵٪ از اعتبار ۳-بلند بودن طول عمر هر یک از حساب های اعتباری ۴- نداشتن سابقه ورشکستگی یا ترمیم اعتبار ۵- عدم اقدامهای مکرر برای دریافت اعتبار یا وام
معمولا نرخ بهره وام برای خانه ای که متقاضی در آن ساکن می شود کمتر از نرخ بهره ملک برای اجاره دادن هست. همچنین خانه محل سکونت را میتوان با پیش پرداخت کمتر از ۲۰٪ خرید، ولی برای خرید ملک سرمایه گذاری به حداقل ۲۰٪ پیش پرداخت نیاز هست. درمقابل، برای خرید ملک سرمایه گذاری به درآمد کمتری نیاز هست، چون اجاره این ملک به درآمد متقاضی اضافه میشود.
حساب اعتباری هست به پشتوانه ملک شما. این نوع حساب اعتباری نرخ بهره بسیار پایین تری نسبت به حسابهای اعتباری بدون پشتوانه دارد. این حساب تا زمانی که استفاده نشود هیچ هزینه ای برای مالک حساب ندارد. دارنده حساب میتواند در هر زمان و به صلاحدید خود از این حساب پول برداشت یا بازپرداخت کند، و در مدت استفاده فقط بهره پول را بپردازد.
– مواقع استراری مانند بیکاری یا بیماری – جهت سرمایه گذرای مانند خرید خانه دوم یا بیزینس – تسویه بدهی ها با نرخ بهره بالا – نوسازی خانه – خرید ماشین – پرداخت هزینه تحصیل، عروسی، مسافرت و غیره
۱- overnight rate: بانک مرکزی کانادا برحسب سیاستهای اقتصادی کشور تعیین میکند. ۲- prime rate: بانک ها خود این نرخ را تعیین میکنند به عنوان معیاری برای وام دادن. معمولا این نرخ بهره متناسب با نرخ overnight بالا یا پایین میرود. 3- loan rate: نرخ بهره prime بعلاوه یا منهای یک عددی که در زمان بستن قرارداد وام تعیین و توافق میشود بسته به شرایط وام و متقاضی.
خیر، بانک برای دادن pre-approval مدارک را برسی نمیکند. بانک تنها بعد از ارائه قرار داد خرید به همراه مدارک کامل متقاضی اقدام به برسی و تایید کامل وام میکند. پس حتی با داشتن پیش تایید بهتر هست که در پیشنهاد خرید حتما شرط تهیه وام مسکن گنجانده شود.
وام دومی هست به پشتوانه دارایی موجود در خانه (اختلاف بین ارزش خانه و مورگج اول خانه). مورگج دوم برای وام دهنده ریسک بالاتری دارد چون از نظر قانونی وام دهنده اول در اولویت هست. گرچه نرخ بهره مورگج دوم از نرخ بهره مورگج اول بالاتر هست، ولی در بسیاری موارد بصرفه تر از وامهای بدون پشتوانه هست.
بله، اگر در حال خرید خانهای هستید که نیاز به تعمیرات دارد، می شود در زمان گرفتن وام از بانک درخواست کرد تا هزینه تعمیرات به وام مسکن اضافه شود. بعد از خرید خانه، وام گیرند بایید در یک مدت زمان مشخص تعمیرات را به پایان رسانده و بانک بعد از برسی و بازرسی مجدد پول تعمیرات را به وام گیرنده پرداخت می نمایید.
کاملا بستگی به این دارد که شخص در زمان گرفتن وام مسکن چقدر به این حساب بدهی دارد. در صورت داشتن بدهی و عدم تسویه آن در زمان گرفتن وام، این بدهی تاثیر منفی میگذارد بر مقدار وامی که شخص میتواند بگیرد. ولی وجود این حساب در صورت بدهکار نبودن به آن در زمان وام گرفتن، تاثیر مثبت دارد.
حداقل پیش پرداخت لازم برای تازه واردین ۳۵٪ قیمت خرید هست. همچنین متقاضی باید مبلغی معادل یک سال اقساط وام را در حساب خود ذخیره داشته باشند.
وام با پیش پرداخت زیر ۲۰٪، گرانتر، سخت تر، و کمتر هست: – وام بایید به نفع بانک و به هزینه وام گیرند بیمه شود، که هزینه بیمه از جیب وام گیرنده میرود. – شخص بایید هم از طرف بانک واجد شرایط شناخته شود و هم از طرف شرکت بیمه. شرکت بیمه نسبت به بانک معیار های سخت تری برای واجد شرایط کردن دارد. – متقاضی برای مقدار وام خیلی کمتری واجد شرایط میشود نسبت به زمانی با ۲۰٪ خرید میکند.
خیر، در صورتی که ارزش ملک از طرف ارزیاب کمتر از قیمت خرید تعیین شود، بانک مبلغ ارزش گذاری شده را معیار وام قرار داده و مابقی پول را خریدار باید خود تامین کند.
۲ نوع وام مسکن با نرخ متغیر وجود دارد (Variable Rate Mortgage) VRM و (Adjustable Rate Mortgage) ARM. بطوری خلاصه اگر وام مسکن شما VRM هست، پرداخت های شما ثابت باقی می ماند. ولی اگر وام مسکن شما ARM هست، پرداخت های شما با تغییر نرخ بهره بالا یا پایین می رود.
خیر، در زمانی که نرخ بهره در حال بالا رفتن هست معمولا اختلاف بین نرخ ثابت و متغییر خیلی زیاد هست. مثلا این اختلاف امروز حدود ۲٪ هست که خیلی عدد بالایی هست. یعنی شما با ثابت کردن نرخ بهره از همین امروز ۲٪ بالاتر میپردازید، از ترس بالا رفتن تدریجی نرخ و پرداخت ها. باید به یاد داشت که بعد از هر بالا رفتنی نرخ ها دوباره پایین خواهند آمد و افراد با وامهای ثابت سود این پایین آمدن را از دست خواهند داد. همچنین اگر شخصی با وام ثابت به هر دلیلی قبل از پایان دوره وام خود تصمیم به فروش یا ریفاینانس وام خود بگیرد بایید جریمه بسیار بسیار بالاتری نسبت به نرخ متغییر بپردازد. مطالعات نشان داده که در بلند مدت داشتن و نگه داشتن نرخ متغییر بسیار ارزانتر هست تا وام با نرخ ثابت.
پدر یا مادری که به تازگی صاحب فرزند شده میتواند تا ۱۸ ماه مرخصی زایمان داشته باشند و در این مدت از EI استفاده کند. شخص می تواند با ارائه نامه ای از طرف کارفرما که در آن تاریخ دقیق برگشت به کار درج شده باشد، به همراه چند فیش حقوقی قبل از مرخصی اقدام به گرفتن وام مسکن کند.
چون معمولا وام مسکن نرخ بهره پایین تر و یا مدت باز پرداخت بلند تری نسبت به دیگر بدهی ها دارد. مثلا اگر به بانک گفته شود که شما از پول وام مسکن خود قصد تصفیه ماشین ۳۰٫۰۰۰$ خود را با پرداخت های ماهیانه حدود ۷۱۰$ را دارید. حدود ۱۳۰٫۰۰۰$ وام بیشتری میتوانید بگیرید که قدرت خرید ملک شما را حدود ۱۰۰٫۰۰۰$ افزایش میدهد.
